房市“旧招式”再现，开发商推出增配政策迎二手房交易回暖

受“认房不认贷”政策及年底学区房需求影响，多个城市二手房成交量逐渐回升，市场出现翘尾现象。

根据各大机构和官方数据综合分析，11月份，北上广深四大一线城市的二手房成交量均呈上升趋势。北京二手房网签数量回升至超过1.2万套，环比10月增长17.76%；上海二手房成交量为16173套，环比10月上涨7.12%；广州二手房成交量为10182套，环比上涨8.77%；深圳二手住宅成交为3133套，环比上涨12.9%，同比增长44.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房交易反弹的一个关键原因是业主为了出货或换房，纷纷降价出售。前几个月的认房不认贷政策释放了一些业主的出售信号，而为了在短时间内实现交易，降价成为一种常见的手段。

李宇嘉认为，政策纾困对需求的拉动作用有限，未引发交易增长，一些业主预期政策后市场会回升的信念减弱，导致挂牌和降价出售的业主增加。此外，限购松绑、增值税免征政策以及提前购房的学区房需求，促成了二手房市场在年底迎来小高潮。

然而，“卖旧买新”模式并未带动新房成交的增长。在四大一线城市中，11月份只有深圳新房成交量实现增长，而北京、上海、广州的新房成交量持续下滑。

以深圳为例，11月份在二套房首付四成等政策的支持下，该市一手住宅成交创下近5个月的新高，达到2773套，环比增加4.5%，同比增加7%。

尽管二手房市场活跃，但开发商推出的“卷”产品和价格并未带动新房销售的回升。在四大一线城市中，11月份仅深圳新房成交量有所增长，而北京、上海、广州的新房成交量均出现下滑。

对此，一位北京市场营销负责人表示，他们并未参与价格战，而是通过增配等方式吸引客户。在当前市场环境下，一些开发商选择“卷”产品和价格的策略。

尽管部分开发商在销售上采用了一定程度的“折价”手段。例如，广州的花语和岸项目在10月份开盘，85平方米、115平方米户型的单价吹风价分别为5.2万元、5.4万元，实际起价却分别为4.83万元、4.78万元。

市场专家认为，政府出台更多松绑政策有望刺激购房需求，尤其是在北京和上海这两个相对保守的城市。目前，由于政策的观望，购房人普遍更加谨慎，市场的观望氛围较为浓厚。

展望未来市场，专家认为，年底新房市场将继续疲弱，政府新增供地主要集中在中心区，而在需求较为疲弱、房价持续降价的情况下，供需错配的局面依然存在。特别是刚需改善对房价的敏感度增加，更倾向于购买二手住房。

郭毅指出，整个新房和二手房市场与整体经济环境、就业状况以及未来收入预期密切相关。作为重资产行业的房地产，难以脱离对经济的依赖，因此在当前经济环境下难以独善其身。

业内人士表示，如果政府能够出台更多的松绑政策，将有助于刺激购房需求，特别是在北京和上海这两个相对保守的城市。